Quelle sera la richesse de Dubaï en 2025 : aperçu basé sur des données

Dubaï se classe régulièrement parmi les villes les plus riches du monde, mais la réalité est bien plus complexe que ne le laissent supposer les gratte-ciel et les supercars. La ville combine une concentration extrême de richesse privée au sommet de la pyramide sociale et une importante population de migrants à bas salaire à sa base. Cet article analyse la répartition réelle des richesses, les dernières statistiques sur les millionnaires et la structure économique qui a créé ces deux extrêmes.

Classement actuel des fortunes et population millionnaire

Dubaï figure parmi les 20 premières villes mondiales en termes de nombre de millionnaires résidents. Les rapports publiés entre 2024 et fin 2025 montrent une nette tendance à la hausse. Les premiers chiffres fiables, datant de 2023, faisaient état d'un peu plus de 72 000 personnes disposant d'un patrimoine investissable supérieur à un million de dollars américains. À la fin de 2024, selon la même méthodologie, ce chiffre dépassait les 81 000. Les estimations actuelles pour fin 2025 varient entre 88 000 et 90 000 millionnaires, si l'on inclut les entrées prévues.

Au-delà des millionnaires, la ville compte plusieurs centaines de centimillionnaires et une vingtaine de milliardaires. Ces résidents à très haut revenu sont à l'origine de la plupart des transactions immobilières de luxe et des activités bancaires privées visibles.

Classes de revenus : des camps de travail à la rangée des milliardaires

La répartition des richesses à Dubaï est très inégale. Environ 85 à 90 % de la population résidente est composée de travailleurs expatriés, dont la majorité touche un salaire qui les place au niveau ou en dessous du seuil de pauvreté régional, une fois ajusté au coût de la vie local. L'écart entre les revenus les plus bas et les revenus les plus élevés dépasse celui de la plupart des villes mondiales.

Segment à faible revenu

La majorité de la main-d'œuvre se situe dans la tranche de revenus la plus basse. Le salaire mensuel net des ouvriers du bâtiment, des agents de sécurité, des agents d'entretien et des livreurs reste généralement inférieur à 3 000 AED. La colocation, les allocations alimentaires de base et l'accès limité aux transports privés caractérisent le quotidien de ce groupe. La plupart vivent dans des camps de travailleurs dans des zones telles que Jebel Ali, Al Quoz ou Sonapur, où les chambres sont partagées par six à dix personnes et où le loyer mensuel par lit varie entre 400 et 800 AED.

Classe moyenne active et classe moyenne supérieure

Les employés administratifs, les vendeurs, les employés juniors dans le secteur hôtelier et les chauffeurs gagnent entre 5 000 et 15 000 AED par mois. Ce salaire permet de payer le loyer d'un studio ou d'un appartement en colocation dans les quartiers anciens, les transports en commun ou une voiture d'occasion, et de manger occasionnellement au restaurant. Les zones résidentielles populaires comprennent International City, Discovery Gardens et certaines parties de Deira ou Bur Dubai, où le loyer annuel d'un petit studio se situe entre 35 000 et 60 000 AED.

Classe moyenne établie

Les professionnels occupant des postes de niveau intermédiaire dans les entreprises, les enseignants dans les écoles internationales et les techniciens expérimentés gagnent entre 20 000 et 50 000 AED par mois et par foyer. Les familles de cette tranche louent des appartements de deux ou trois chambres dans des quartiers de classe moyenne, possèdent une ou deux voitures et envoient leurs enfants dans des écoles privées de niveau moyen. Des quartiers tels que JVC, Arabian Ranches, The Springs et Motor City dominent ce segment, avec des loyers annuels variant généralement entre 100 000 et 180 000 AED.

Classe moyenne supérieure et aisée

Les cadres supérieurs, les médecins spécialistes et les entrepreneurs prospères gagnent entre 50 000 et 120 000 AED par mois. Ils vivent dans des maisons de ville ou de grands appartements situés dans des emplacements de choix, conduisent des voitures haut de gamme et scolarisent leurs enfants dans les meilleures écoles. Ils résident généralement à Dubai Hills Estate, The Lakes, Al Barari et dans certaines tours de Dubai Marina ou Downtown, où les maisons de ville de trois chambres se louent plus de 250 000 AED par an.

Résidents fortunés

Les ménages dont le revenu net mensuel est supérieur à 150 000 AED appartiennent à la classe aisée visible. Les villas privées dans des communautés fermées, les voitures de luxe multiples et les écoles internationales sont la norme. La plupart sont propriétaires plutôt que locataires, avec des valeurs immobilières commençant à 10-15 millions d'AED pour une villa de cinq chambres dans des communautés telles que Emirates Hills ou Jumeirah Golf Estates.

Couche ultra-riche

Les personnes disposant d'une fortune liquide estimée à plusieurs dizaines ou centaines de millions possèdent leur résidence principale à Palm Jumeirah, Emirates Hills ou sur des îles privées. Leurs dépenses soutiennent les secteurs du commerce de détail de luxe et de l'aviation privée. Les demeures en bord de mer à Palm se vendent régulièrement à plus de 50 millions d'AED, tandis que les penthouses emblématiques de Burj Khalifa ou les villas sur mesure situées dans des quartiers exclusifs dépassent les 100 millions d'AED.

Concentration géographique de la richesse

Les résidents fortunés se concentrent dans un petit nombre de quartiers qui, ensemble, représentent la majorité du chiffre d'affaires de l'immobilier de luxe et des indicateurs de richesse visibles.

• Emirates Hills et les domaines de golf à proximité: Les villas personnalisées sur de grands terrains se vendent à partir de 45 millions d'AED et restent les adresses les plus chères du continent.
• Villas en bord de mer à Palm Jumeirah: Les demeures prestigieuses en bord de mer situées sur les frondes dépassent régulièrement les 100 millions d'AED en valeur de revente.
• Tour du centre-ville de Dubaï et de Business Bay: Les penthouses occupant tout un étage dans les immeubles Burj Khalifa et Address se négocient entre 80 et 150 millions d'AED.
• Marina de Dubaï et Jumeirah Beach ResidenceLes penthouses et duplex avec vue sur la marina dans des tours haut de gamme coûtent entre 25 et 80 millions d'AED.
• Jumeirah Bay et les îles privées émergentes: Les demeures en édition limitée situées sur de nouvelles îles artificielles sont proposées à partir de 60 millions d'AED et vendues sur plan.

Ces zones affichent les valeurs immobilières au mètre carré les plus élevées et concentrent la majorité des immatriculations de véhicules de luxe. Les données du Département foncier de Dubaï pour 2024-2025 montrent que plus de 681 TP3T de toutes les transactions supérieures à 15 millions d'AED ont été réalisées dans ces cinq zones, confirmant leur position dominante sur le marché haut de gamme.

Découvrez de près la richesse de Dubaï avec World Arabia

À Monde Arabie Nous vivons au sein des cercles qui font réellement tourner l'argent à Dubaï : les family offices qui achètent discrètement des étages entiers dans le DIFC, les promoteurs immobiliers qui achèvent les dernières villas prestigieuses sur l'île Palm, et les nouveaux arrivants qui sont arrivés il y a quelques années avec une seule valise et contrôlent désormais des quartiers entiers à Dubai Hills.

Cette ville fonctionne grâce à des conversations discrètes dans les allées d'Emirates Hills et à des décisions prises tard dans la nuit sur les terrains de Jumeirah Bay. Nous suivons de près les quartiers qui vont connaître un essor prochain, les endroits où les capitaux importants seront investis en 2025 et la manière dont la ligne d'horizon ne cesse de redéfinir les règles de la richesse. À travers nos articles, vous découvrirez les mécanismes réels qui se cachent derrière les gros titres : les transactions hors marché, l'évolution des nationalités des acheteurs et les projets qui définiront la prochaine décennie du paysage élitiste de Dubaï.

Les piliers économiques qui ont bâti la richesse

La transformation de Dubaï a commencé avec la découverte du pétrole en 1966, mais l'émirat n'a jamais possédé de réserves aussi importantes que celles d'Abou Dhabi. Les revenus ont été délibérément réorientés vers les infrastructures plutôt que vers la consommation. À la fin des années 1990, le pétrole contribuait pour moins de 11 % du PIB, ce qui a contraint le pays à se diversifier très tôt, ce qui est devenu plus tard le modèle de l'économie moderne.

Commerce et logistique

Le port de Jebel Ali et la zone franche associée, créés dans les années 1980, ont fait de Dubaï une plaque tournante pour la réexportation entre l'Europe, l'Asie et l'Afrique. L'absence de droits de douane et la possibilité pour les étrangers d'y détenir la totalité du capital ont attiré des milliers de sociétés commerciales. Aujourd'hui, Jebel Ali traite plus de 13 millions de conteneurs par an et soutient plus de 9 500 entreprises enregistrées dans les domaines de la logistique, de la fabrication et du commerce des matières premières.

Immobilier et construction

La remise en état de terrains à grande échelle et les projets emblématiques ont créé une nouvelle offre de biens immobiliers de premier ordre. Les ventes sur plan ont financé la poursuite de l'expansion tout en offrant des rendements élevés aux premiers investisseurs. Le secteur représente désormais environ 7 à 81 % du PIB et stimule l'activité secondaire dans les domaines de la finance, du commerce de détail et de l'hôtellerie grâce à des cycles de projets continus.

Aviation et tourisme

L'aéroport international de Dubaï et la compagnie aérienne Emirates ont fait de la ville un point de transit mondial. Le nombre de touristes est passé de moins d'un million en 1990 à 1,4 milliard avant la pandémie. L'aéroport a accueilli 86,9 millions de passagers en 2019, ce qui le classe au premier rang mondial des aéroports internationaux en termes de trafic passagers. 

La résilience du secteur après la pandémie est évidente dans les chiffres de 2023, qui ont dépassé les niveaux d'avant 2019 avec 17,2 millions de visiteurs. Des événements tels que le Dubai Shopping Festival et les sites hérités de l'Expo 2020 continuent d'attirer des publics variés, des amateurs de shopping de luxe aux amateurs d'aventure.

Services financiers

Le Centre financier international de Dubaï (DIFC) fonctionne selon le droit commun anglais et offre un statut d'exonération fiscale, ce qui en fait la base régionale privilégiée des banques privées, des family offices et des gestionnaires d'actifs. Le DIFC héberge actuellement plus de 5 500 entités enregistrées dont les actifs sous gestion combinés dépassent un billion de dollars américains, faisant de Dubaï le premier centre de gestion de patrimoine entre Singapour et la Suisse.

Régime fiscal et programmes de résidence

Dubaï dispose de l'un des systèmes fiscaux les plus simples et les plus attractifs au monde pour les particuliers. Il n'y a pas d'impôt fédéral sur le revenu des personnes physiques, pas d'impôt sur les plus-values, pas d'impôt sur la fortune et pas d'impôt sur les successions. Ce cadre, associé à des options de résidence à long terme, constitue l'un des principaux attraits de la ville pour les personnes à hauts revenus et les investisseurs.

Impôt sur le revenu des particuliers nul

L'absence d'impôt sur le revenu des personnes physiques reste la raison la plus souvent citée par les personnes à hauts revenus pour justifier leur déménagement. Les salaires, les dividendes, les revenus locatifs, les plus-values et les héritages sont tous totalement exonérés d'impôt pour les particuliers, quel que soit leur montant. Cette politique de taux zéro existe depuis la création des Émirats arabes unis et ne semble pas devoir changer dans un avenir proche. Même les résidents qui ne passent qu'une partie de l'année à Dubaï bénéficient du même traitement, ce qui fait de la ville l'un des derniers véritables paradis fiscaux pour les fortunes privées.

Règles relatives à l'impôt sur les sociétés

L'impôt sur les sociétés, introduit en 2023 à 9%, s'applique uniquement aux entreprises continentales dont le bénéfice imposable annuel est supérieur à 375 000 AED. Les entreprises des zones franches qui satisfont aux exigences de substance restent totalement exonérées, et les revenus salariaux individuels ne sont en aucun cas soumis à l'impôt sur les sociétés. Pour la plupart des professionnels et des investisseurs expatriés, cela signifie que l'intégralité de leur salaire net et de leurs revenus d'investissement reste inchangée.

Visa doré grâce à la propriété immobilière

Les visas de résidence de longue durée liés à la propriété immobilière ont accéléré les flux d'immigration depuis 2019. Les investisseurs qui achètent un bien immobilier d'une valeur minimale de 2 millions d'AED obtiennent automatiquement un Golden Visa renouvelable de dix ans. Il est possible de cumuler plusieurs biens immobiliers pour atteindre le seuil requis, à condition qu'ils soient au nom du demandeur et qu'ils ne soient soumis à aucune restriction empêchant la pleine propriété.

L'investissement doit être vérifié par un certificat de statut immobilier délivré par le Département foncier de Dubaï ou une autorité équivalente dans d'autres émirats. Les propriétés sur plan, achevées, hypothéquées ou achetées au comptant sont toutes admissibles, à condition que leur valeur totale atteigne ou dépasse 2 millions d'AED au moment de l'achat. Il n'existe pas de tranche distincte de cinq ans basée sur des montants d'investissement inférieurs ; le seuil d'entrée standard reste fixé à 2 millions d'AED pour bénéficier de l'avantage complet pendant dix ans.

Ce programme s'étend aux membres de la famille immédiate, y compris les conjoints et les enfants de moins de 25 ans, sans exigences supplémentaires en matière d'investissement. Les titulaires doivent conserver la propriété du bien immobilier pour renouveler leur visa, mais ils bénéficient de la flexibilité de vivre, travailler ou étudier n'importe où aux Émirats arabes unis sans parrain.

Golden Visa par le biais d'activités commerciales et d'autres voies

Les entrepreneurs, les retraités de plus de 55 ans, les étudiants brillants et les professionnels hautement qualifiés peuvent également obtenir des visas de cinq ou dix ans sans posséder de propriété. Ces voies nécessitent une preuve de revenus ou de réussite, mais suppriment tout de même la nécessité d'un parrainage professionnel.

Impact sur la sécurité du séjour

Ces visas ont éliminé la dépendance antérieure à l'égard d'un employeur pour conserver un statut de résident légal. Une fois accordé, le titulaire peut vivre à Dubaï indéfiniment, faire venir les membres de sa famille immédiate et exploiter des entreprises sans partenaire local. La combinaison d'un statut permanent d'exonération fiscale et d'une résidence permanente sécurisée est devenue le principal facteur d'attraction pour la majorité des personnes fortunées arrivées depuis 2020.

Sources des nouveaux afflux de richesse

Les nouveaux arrivants proviennent principalement de quatre régions :

• Les citoyens britanniques confrontés à une augmentation des impôts sur les plus-values et les successions
• Les dirigeants européens à la recherche de juridictions fiscalement avantageuses
• Professionnels français, allemands et scandinaves spécialisés dans la relocalisation de family offices et de patrimoines personnels
• Les ressortissants russes transfèrent leurs actifs après les sanctions de 2022
• Des entrepreneurs indiens et pakistanais développent leur siège régional

Chaque groupe contribue à l'achat de biens immobiliers et à l'enregistrement d'entreprises. Le segment britannique domine les ventes de villas sur plan à Palm Jumeirah et Dubai Hills, tandis que les acheteurs russes restent les plus gros acheteurs au comptant d'appartements de luxe achevés dans les quartiers de Downtown et Marina. Les investisseurs indiens et pakistanais se concentrent sur la création de zones franches commerciales et d'unités résidentielles de milieu de gamme pour leurs portefeuilles locatifs.

Les données migratoires de Henley & Partners montrent que Dubaï a attiré plus de millionnaires migrants que toute autre ville pendant trois années consécutives jusqu'en 2025. L'absence d'impôts sur la fortune, les donations ou les successions, combinée à un permis de séjour renouvelable tous les dix ans lié à la propriété immobilière, continue de l'emporter sur les préoccupations liées au risque politique à long terme ou à la stabilité du taux de change pour la plupart de ces cohortes.

Conclusion

Dubaï fonctionne selon un système économique dualiste : une classe ultra-riche très visible coexiste avec une main-d'œuvre migrante beaucoup plus nombreuse et faiblement rémunérée. Les 1 % les plus riches contrôlent la majorité des actifs investissables, tandis que la moitié la plus pauvre gagne moins que le seuil de pauvreté régional, après ajustement en fonction du coût de la vie. Entre ces deux extrêmes se trouve une classe moyenne professionnelle en pleine expansion. La concentration des richesses dans la ville continue de s'accentuer, favorisée par les avantages fiscaux, les programmes de résidence et les infrastructures commerciales bien établies.

Foire aux questions