Нестандартное кредитование
Многие живут в постоянном ожидании лучшего момента, подходящей возможности, идеальных условий для создания бизнеса или покупки недвижимости. Но жизнь коротка и что, если секрет успеха и счастья кроется не в том, чтобы ждать, а в том, чтобы действовать здесь и сейчас? Основатель JM Consultant Максим Яровицкиc рассказывает о том, как это сделать в Дубае, не потеряв ни времени, ни денег.
Наша компания занимается оказанием помощи в получении ипотеки на недвижимость, а также в оформлении кредитов под залог уже имеющейся собственности. В энциклопедии предпринимателей мы занимаем особую нишу, не повторяя никого. Поддерживаем бизнесменов в получении всех возможных кредитных инструментов для развития их предприятий: будь то салоны, магазины или производственные мощности. Аккредитивы, овердрафты и другие кредитные инструменты — все это входит в нашу сферу деятельности.
Рынок банковских услуг в Дубае весьма специфичен. Даже местные жители часто не знают условий и принципов получения кредитов. Множество факторов влияют на одобрение заявки, и понимание этих нюансов критически важно. Миссия нашей компании проста: помочь людям, как когда-то помогли нам самим. Переезд в новую страну всегда сопряжен с трудностями, особенно при покупке недвижимости и строительстве нового дома. Многие начинают с покупки первичного жилья, не понимая всех возможностей. Мы ориентируемся на русскоговорящее сообщество, так как сами являемся его частью. С 17-летним опытом в международных финансах и банкинге можем с уверенностью сказать, что знаем рынок кредитования в Эмиратах досконально.
Кредитные возможности разнообразны и доступны каждому, независимо от гражданства и места формирования дохода. Важно развеять мифы: например, приобретение вторичного жилья также возможно с помощью кредита. Граждане России и стран СНГ могут рассчитывать на поддержку в получении кредитных средств. Резиденция ОАЭ не является обязательным условием.
Разделение условий получения кредита для резидентов и нерезидентов ОАЭ поможет внести ясность. Резидентам, чей доход формируется внутри страны, банки предлагают до 80% финансирования под ставку около 4% годовых. Нерезиденты с доходом за пределами Эмиратов могут рассчитывать на 60% финансирования и ставку от 5,5 до 6,5%. Например, обладатель золотой визы с доходом в Люксембурге может быть удовлетворен 60% финансирования и ставкой 6%. Это основные отличия.
Доходы, сформированные в России, не учитываются местными банками при рассмотрении заявок. Однако помощь в таких случаях возможна. Даже нерезидент с доходом в России может получить кредит, приехав один раз для открытия счета и подписания документов. Он останется нерезидентом, но сможет приобрести недвижимость в ипотеку.
Резиденты Эмиратов с доходом за пределами страны также могут получить выгодный кредит. Люди с золотой визой, купившие недвижимость, но не имеющие дохода внутри страны, могут воспользоваться специальными механизмами для получения кредита. Эти механизмы обсуждаются на встречах с клиентами и позволяют достигать условий, аналогичных резидентским.
Особое внимание уделяется клиентам с визой на основании партнерства в компании. Пустая компания без оборотов и назначенная зарплата в 50 тысяч дирхамов не гарантируют получения кредита. Банки смотрят прежде всего на обороты компании. Клиенты могут претендовать на ипотеку самостоятельно, но чаще всего обращаются к нам те, кто не работает в крупных корпорациях на топ-позициях и сталкивается с определенными задачами и проблемами. Решение этих задач — наша работа.
Нет универсального варианта получения кредита — иногда на это уходит 4-6 месяцев подготовки. Профессиональный опыт помогает мне управлять инвестиционным бизнесом, как это было в латвийском банке Rietumu в 2000-х годах. Долгое сотрудничество с местными банками по размещению клиентских активов и денег позволяет качественно синергироваться с партнером, который на рынке уже 20 лет. У нас большая команда и сильный партнер. Это дает возможность быть на шаг впереди других компаний.
Рынок ипотечных брокеров понятен и известен, многие компании предлагают эту услугу. Но 95% из них просто подают документы в 5-10 банков без полного понимания процесса. Когда полагаешься на случайность и подаешь документы в несколько банков, это часто приводит к отказам. Брокеры не понимают всех условий игры, что негативно сказывается на последующих подачах.
Мы всегда консультируем клиентов независимо от того, готовы ли они работать с нами или нет. К нам обращаются агенты по недвижимости с клиентами, друзья друзей просто за общей информацией. Многие клиенты сталкивались с понятием AECB Report — кредитного
скоринга. Этот отчет отражает соответствующий рейтинг и включает информацию о кредитных, ежемесячных обязательных платежах, просроченных платежах, отклоненных чеках. За более подробный отчет нужно заплатить 80 дирхамов, но он дает полное представление о финансовом состоянии клиента. Основное наше преимущество здесь — честность с клиентами. Сразу говорим, что возможно, а что нет, отсекаем моменты, когда что-то не получилось. Это позволяет избежать недоразумений и сохранить доверие.
Сравниваем вместе: в Америке действует система кредитного рейтинга — чем больше кредитных карт, тем он выше. Если выплаты происходят вовремя, можно претендовать на более высокие лимиты. Здесь все наоборот. Чем больше кредитных карт, даже неактивных, тем меньше шансов на крупную ипотеку. Автокредит тоже негативно влияет. Чеки играют свою роль. Многие сталкивались с выписыванием чеков за аренду или другие услуги. Если банк отклонил чек, например, из-за несоответствия подписи, в течение шести месяцев никто не выдаст кредит. Еще пример: после стадии предварительного одобрения клиенты иногда обращаются в другие банки, получают автокредиты или открывают кредитные карты с большими лимитами. Такие действия могут привести к отказу в кредите. Это связано с негативным поведением в системе.
Во многих европейских и российских банках существуют определенные метрики и флажки, на основании которых автоматически одобряется или не одобряется кредит и его сумма. В Эмиратах такой системы нет. Это может быть плюсом, так как всегда можно индивидуально решить вопрос с кредитом, понимая базовые вещи и зная, что нужно для его увеличения или получения. В Европе сама экономическая ситуация совершенно иная. Там банкам не столь важно, как будут возвращаться деньги. Здесь же внимание сосредоточено на оборотах компании, доходах, субподрядчиках и ежемесячных поступлениях. Банки интересуются способностью заемщика выплачивать займ, а не залогом или классом недвижимости.
Банки меняют требования каждые три месяца, и мы следим за этими изменениями, держим руку на пульсе. Для граждан России получение кредита возможно, но требует дополнительных действий. Наемные сотрудники крупных компаний с историей и большим штатом имеют меньше проблем с получением ипотеки.
Есть несколько показательных кейсов. Начнем с простого. Обратился клиент, работающий в компании с высокой зарплатой. Два банка отказали ему в ипотеке из-за неправильно составленного сертификата о зарплате. Формат документа не соответствовал требованиям банков, и это стало причиной отказа. Мы помогли исправить ситуацию, компания переделала сертификат, и проблема была решена. Это пример одного из простых случаев, который все же вызывает удивление своей банальностью. Уровень безалаберности в таких ситуациях нередко поражает. С точки зрения обычного человека, сертификат выглядел нормальным: указаны должность, имя, зарплата. Однако формат не подходил банку. Это показывает, насколько важно внимание к деталям и соблюдение формальностей.
Сложные примеры встречаются гораздо чаще, но обычно остаются за кадром из-за соображений конфиденциальности. Однако есть случаи, которые можно обсудить. Один из клиентов владел дорогой виллой и затеял полную реконструкцию: перепланировка, увеличение площадей, редизайн, бассейн на 120 метров. В процессе он начал судиться с дизайнером и рабочими, что привело к остановке работ. Вилла напоминала руины после бомбежки: остались только стены и котлован на заднем дворе.
Клиент, будучи состоятельным человеком с бизнесом и неплохими оборотами, захотел получить кредит под эту виллу. Оценка недвижимости в таком состоянии составила около 20 миллионов. Условия финансирования позволяли рассчитывать на 12 миллионов, но после долгих усилий и применения нестандартной тактики удалось получить 19,5.
Суть проблемы заключалась в том, что банки неохотно дают кредиты на объекты, находящиеся в реконструкции более года. Они опасаются, что проблемы с завершением работ могут затянуться на неопределенный срок. Логика ясна: банк берет недвижимость в залог и хочет быть уверен в ее ликвидности.
Кредит можно получить под любой объект недвижимости — виллу или квартиру. Более того, возможно финансирование даже под недостроенную квартиру. Инвестирование в такую недвижимость популярно: клиент выплачивает 20-30% стоимости, а по выходу на вторичный рынок объект может значительно подорожать. Только один банк в Эмиратах кредитует недостроенные объекты, что делает процесс весьма сложным.
Большинство обращений не проходят начальный этап из-за недостаточной эксклюзивности застройщика или типа недвижимости. Однако было несколько удачных случаев. Это не значит, что из десяти заявок пять получили одобрение. Работа строится так, чтобы экономить время и ресурсы клиентов. При получении кредитов под имеющуюся недвижимость на покупку другой недвижимости, на развитие собственного бизнеса и другие нужды у людей могут быть несколько объектов недвижимости, которые приносят арендный доход. И финансировать их можно с плечом 1 к 11. В среднем банки дают 1 к 5. То есть вариантов кредитования и условий достаточно много.
Понимание потребностей клиентов — ключевой аспект офф-план кредитования. Часто схема выплат выглядит так: 10, 20, 30 процентов в первые 2-3 года, затем 60% при получении ключей. В этот момент популярно кредитование оставшейся части банком. Когда объект готов, клиент выплатил 70%, а на момент сдачи нужно заплатить оставшиеся 30%, банк может профинансировать до 70% стоимости, а остаток выдать клиенту наличными на счет.
Предположим, квартира стоит миллион. Клиент выплатил 700 тысяч, осталось заплатить 300. Мы помогаем выкупить недвижимость, выплатить эти 300 тысяч и еще 400 тысяч отправляем клиенту на счет. Такой подход позволяет сразу перейти к решению задачи.
Анализ документов обычно занимает до 48 часов, после чего становится ясно, можно ли получить ипотеку или кредит, на каких условиях. Если сейчас это невозможно, предлагаем процедуры и манипуляции для подготовки к получению кредита через 4-6 месяцев.
Расходы на оценщиков и другие неизбежные затраты берем на себя. Подписав контракт, клиент уверен в нашем стремлении к результату. Подача в банк производится только после тщательного анализа документов, исключая отказы и пересбор документов. Мы четко понимаем ситуацию и знаем, что нужно для успеха.
Клиенты идут с нами до конца: подтверждение от банка, получение кредита, оплата комиссии — все довольны. Немногие работают так. Ответ банка известен заранее, без необходимости обращения к нему, благодаря глубокому знанию требований.
Никаких комиссионных вознаграждений вперед не взимается. Истории с навязанными кредитными картами — классика жанра. В некоторых банках закрытие карты может занять до 45 дней и потребовать обращения по телефону на Helpdesk. Письмо с подтверждением закрытия карты приходит позже.
Иногда возникает необходимость помочь клиентам открыть корпоративный счет в банке. Хотя это не основная деятельность, помощь оказывается при необходимости. Процесс индивидуален и требует особого подхода, особенно для политиков и лиц под санкциями. Открытие счета или получение ипотеки — разные процедуры с различными условиями.
Вопросы о плюсах и минусах ведения бизнеса в Арабских Эмиратах волнуют многих. В кредитовании и других аспектах бизнеса здесь есть свои особенности. С одной стороны, удивляет отсутствие автоматизации отбора и анализа, что может быть как плюсом, так и минусом. Ручная проверка и анализ затрудняют понимание правил и условий. Клиенты не могут строить четкие планы на покупку недвижимости или развитие бизнеса из-за множества сопутствующих факторов.
Важно понять, как устроен рынок, какие торговые зоны существуют, какие налоги платятся, какие требования предъявляются к компаниям и видам деятельности. Существует множество сервисных компаний, которые регистрируют фирмы и помогают с открытием счетов, но многие из них недобросовестны из-за недостаточного понимания местных особенностей. Ориентироваться на такие компании не стоит.
Опыт работы в банковской сфере и наличие контактов по всему миру позволяют мне открывать подобный бизнес в разных странах. Понимание банковского дела требует лишь времени на изучение конкретного рынка кредитования или инвестиций. В Эмиратах спрос на такие услуги оказался высоким, особенно среди тех, кто приезжает сюда для покупки недвижимости. Вопросы клиентов по-прежнему остаются актуальными.
Перед тем как начать бизнес в Эмиратах, стоит изучить информацию в интернете о видах бизнеса, налогах и условиях. Наш сайт, который сейчас обновляется, будет содержать всю полезную информацию для приезжающих. Там можно будет найти основы открытия счета, понять, как работает банкинг, какие документы и требования нужны для получения кредита. Это поможет избежать множества ошибок и сэкономить время на изучение различных сайтов.
На нашем сайте планируется создать раздел, посвященный бизнесу. Полезная информация всегда востребована. В Эмиратах часто сталкиваешься с разными мнениями по вопросам кредитов и лицензий. Один говорит, что для открытия журнала нужны две лицензии, другой — три, а третий добавляет еще одно разрешение. Полной информации никто не владеет, и собрать ее можно только через выжимки от разных людей. Бизнес-среда здесь на стадии развития, и в любом направлении есть куда расти из-за присутствия непрофессионалов. Законы могут читаться и интерпретироваться по-разному, кейс за кейсом.
Консультации часто предоставляются за деньги, но я не вижу ничего плохого в бесплатных советах. Базовые принципы и вещи известны мне, и я понимаю, что любая запятая в документе может негативно повлиять на результат заявки в банк. Даже без этого я бы делился информацией на ресурсах.
Готов помогать и особенно хорошо понимаю тех, кто, как и я, родился в конце 80-х в Советском Союзе. В одной стране, которая вскоре стала другой. Латвия обрела независимость, а 90-е годы оказались сложными. Бизнес моего отца тогда был потерян, и однажды мы с мамой пошли на небольшой рынок возле нашего дома с деньгами лишь на картошку и куриную кожу. Этот день и поход я навсегда запомнил. Тогда я понял: не хочу снова оказаться в такой ситуации. В жизни нужно рассчитывать только на себя. Всегда покупаю себе все сам. Этот принцип и мотивацию сохраняю до сих пор. Если чего-то хочу, сам это себе куплю.
Одно из важных достижений в моей жизни — это то, что 20,5 лет назад я стал отцом. Это событие оказалось лучшей мотивацией для развития бизнеса и достижения карьерных высот. Семья вдохновляет на новые свершения, заставляя стремиться к большему. Свой успех я посвящаю им. Мне часто задают вопрос: можно ли гарантировать успех? Есть ли стопроцентная уверенность в чем-либо? Ответ прост: в этой жизни нельзя быть уверенным ни в чем. Единственное, в чем можно, — это в том, что мы когда-то умрем. И смысл всего уробороса только один — быть лучшим в том, что ты делаешь
