Кажется, еще совсем недавно в номере «Дом» мы писали, что ценность жизни человека определяется тем, что он посадил и построил, кого родил. Спорили о том, что эффективнее — удаленная работа или офисная. Но прошла всего пара лет, и мы видим, что все-таки офисная жизнь остается ключевым командообразующим элементом и драйвером развития успешного бизнеса, а также альтернативным инструментом инвестирования. Но каким должен быть офис, чтобы инвесторы могли правильно оценить его инвестиционную привлекательность и востребованность у арендаторов? О правилах успешных вложений в офисную недвижимость и принципах Healthy Building рассказывает команда Stone Hedge: управляющий партнер Анастасия Малкова, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям Виктория Васильева и руководитель отдела оценки Кристина Недря.

АНАСТАСИЯ МАЛКОВА.

Инвестиционные возможности 

Как выбрать перспективный и высокодоходный проект, где искать арендатора, как управлять своим активом — основные вопросы, которые задают наши клиенты. Работая на рынке коммерческой недвижимости уже более 14 лет, мы отстроили системную работу с частными инвесторами и в помощь им создали полноценный property service. Это инструмент поддержки и помощи нашим клиентам для обеспечения возможности получения ими пассивного дохода в полном смысле этого слова. Оценив инвестиционные возможности в коммерческую недвижимость и результаты, многие наши клиенты прошли путь от новичков до профессиональных рантье.

Но в целом на рынке низкий уровень осведомленности частных инвесторов в офисном продукте. Это, конечно, дает преимущества опытному инвестору и возможность спокойно выбирать правильные объекты для инвестиций. В отличие от популярной стратегии инвестиций в жилую недвижимость, которая направлена больше на сохранение капитала, стратегия инвестиции в офисы сформирована на устойчивом спросе и ограниченном предложении. Поэтому самое время поймать момент и понять, как это работает. 

КРИСТИНА НЕДРЯ.

Новая модель инвестиций 

Недвижимость традиционно считается одним из самых консервативных и надежных инструментов вложения денежных средств. Однако когда говорят про инвестиции в недвижимость, большинство из нас думают о покупке квартиры. Владение несколькими небольшими квартирами и сдача их в аренду — классическая стратегия инвестирования для частных вкладчиков. Но сегодня привычная модель поведения частных инвесторов дала сбой и вступила в противоречие с ожидаемой доходностью. Какие предпосылки к снижению доходности от вложений в квартиры можно разглядеть уже сейчас? Рост объема строящегося жилья и рост инвестиционных сделок с жилой недвижимостью в ближайшей перспективе значительно усложнит инвестору поиск арендатора. Рост конкуренции за арендатора приведет к снижению запрашиваемых ставок аренды, что, в свою очередь, приведет к росту периода окупаемости вложений. Складывающаяся ситуация обратила внимание инвесторов на коммерческую недвижимость, в частности офисную. В игру активно вступают качественные бизнес-центры, которые реализуются путем прямой продажи и предлагают инвестору доходность за счет роста стоимости недвижимости до 40–45%, что в два раза выше, чем на сегодняшний день в сегменте жилья. Рост стоимости квартир на сегодняшний день снижается из-за того, что застройщики реализуют свои объекты через эскроу, и стартовая цена квадратного метра стала выше. Общий рост за срок реализации проекта в жилье в среднем составляет порядка 20%. Поиск арендатора на современный офис не заставит себя ждать, поскольку с 2014 года на офисный рынок Москвы выходили единицы объектов высокого класса, что привело к дефициту качественных площадей. Быстрый поиск арендатора подкрепляет уровень вакансии: на конец июля 2021 года зафиксирована низкая доля свободных офисных площадей — 10% (по данным Cushman & Wakefield). Показатель можно считать рекордным с учетом того, что рынок только начал восстанавливаться после пандемии. Однако офисы — более сложный в сравнении с жильем продукт, и для успешных инвестиций на этом рынке требуется понимание его особенностей. Квартиру можно выбрать самостоятельно, как и разместить объявление о поиске арендатора на ЦИАН или в Telegram-каналах — ресурсов для этого сейчас достаточно. С офисами из-за отсутствия опыта этот процесс кажется сложнее.

Но давайте представим, сколько времени тратит собственник квартиры на поиск добросовестного арендатора, а сколько нервов в тех или иных случаях? Также для жилого сектора типична ситуация, когда собственник находит арендатора и не подписывает с ним договор. Но в таком случае нет никаких гарантий, что не сработает человеческий фактор: бытовые поломки, неожиданные переезды. Рынок коммерческой недвижимости более регламентированный и всегда предполагает договор аренды с ежегодной индексацией арендной ставки. Как правило, в аренде жилья ставка не растет. Если арендатор платит и все хорошо, то собственник согласен не повышать, потому что играет роль беспроблемность жильцов, личные отношения, которые формируются за год-два. Принято считать, что офисная недвижимость дороже жилой, но, например, в наших бизнес-центрах можно купить 50–70 кв. метров от 12 млн рублей. В жилом комплексе бизнес-класса аналогичная по ме- тражу квартира экспонируется за те же деньги. Получается, что вложение одинаковое, но ставка аренды на офис будет выше, как правило, в два раза, чем у хорошей квартиры с качественным ремонтом и техни- кой. Если говорить о сроках, то окупятся вложения в офисную недвижимость от 6 лет с момента ввода бизнес-центра в эксплуатацию, в случае с квартирами это минимум 15 лет, а чаще на практике и более. Резюмируя, хочется отметить, что, если инвестор ставит своей целью приумножить, а не сохранить свои сбережения, и при этом для него важны возможность получать пассивный доход, прозрачность и долгосрочные отношения с арендатором, стоит присмотреться к офисной недвижимости и разобраться, как работают в ней инвестиции. 

ВИКТОРИЯ ВАСИЛЬЕВА.

Healthy building – залог успеха вашего бизнеса

Давайте заглянем в самую суть инвестиций в коммерческую недвижимость — в актив. Для того чтобы стратегия сработала, важно, чтобы он был ликвидным. А что под собой подразумевает ликвидный офис, как раз обсудим дальше. Основными характеристиками, которые определяют востребованность бизнес-центра у будущих арендаторов, являются транспортная доступность, концепция проекта, качество строительства и инженерно-техническое оснащение. Еще один не менее актуальный параметр — соответствие офисного проекта трендам с точки зрения формирования долгосрочного спроса и актуальности проекта. Давайте поподробнее остановимся на каждом пункте. Нужно понимать, что офисные объекты — это общественное пространство. В среднем в бизнес-центре находится в пять раз больше людей (и даже более), чем в жилом комплексе. И им должно быть удобно добираться до офиса из разных районов Москвы. Соответственно, чем выше транспортная доступность, тем лучше. Согласно новому исследованию аналитиков Cushman & Wakefield, удаленность офиса от станций метро заметно влияет на арендную ставку: лишние 5 минут пешком от объекта до метро снижают ставку аренды в среднем на 24%. Особо актуальным мы считаем наличие пересечений радиальных и кольцевых линий метро. Это позволяет удобно перемещаться как в центр, так и из центра, активно взаимодействовать с другими ветками метрополитена. Также приветствуется наличие рядом станций МЦД, что обеспечивает возможность быстрого доступа до работы многим сотрудникам из ближайшего Подмосковья. Время в пути до работы — крайне важный параметр для сотрудников. Поэтому мы понимаем, что объект с качественной транспортной доступностью будет востребован арендаторами, потому что им в том числе будет проще привлекать сотрудников своим местоположением. Транспортная доступность обеспечивает не только комфорт сотрудников, но и удобство бизнес-связей. Арендатор — это компания, у которой есть партнеры, и преимуществом станет быстрая и удобная коммуникация с другими крупными деловыми районами или бизнес-хабами (Москва-Сити, ИЦ «Сколково»). Качество объекта мы бы хотели раскрыть через концепцию Healthy building. Все мы понимаем, что любое здание, в котором находится человек, — это его среда, которая на него может влиять как позитивно, так и негативно. На основании исследований гарвардской лаборатории «здоровых зданий», которую возглавляет Джозеф Аллен, выявлены качественные характеристики, которые комплексно влияют на то, как человек себя чувствует, находясь в здании. С учетом того, что сейчас мы наблюдаем тенденцию на поддержание здорового образа жизни, повышение продуктивности человека, внедрение программ well-being, многие компании перестраивают свои бизнес-процессы с фокусом на здоровую среду для своих сотрудников. Хорошая инженерия — это в первую очередь вентиляция и объем свежего воздуха, который позволяет сотрудникам сохранять продуктивность.

И важно, чтобы эта концентрация не снижалась. Например, увеличение вентиляции в 1,5 раза при прочих равных условиях позволяет повысить продуктивность человека на 20%. И все мы с вами знаем, что в конференц-зале, где недостаточный объем воздуха, нас клонит в сон, какой бы интересной ни была обсуждаемая тема. Выделяют девять ключевых характеристик Healthy building: часть из них относится к отделке помещений, но часть закладывается при базовом строительстве. Это инженерия, которая позволяет создать комфортный микроклимат. Здесь стоит обращать внимание на вентиляцию и кондиционирование, в том числе на систему очистки воздуха, которая установлена в бизнес-центрах. Особенно хотелось бы отметить инсоляцию: все мы знаем, что естественный свет непосредственно влияет на наши циркадные ритмы, позволяет сохранять нашу продуктивность и в том числе позитивно влияет на наше настроение. А счастливый человек — более работоспособный человек. Также важна глубина помещения, чтобы максимальное количество сотрудников в должной мере получали естественный свет в течение дня. Еще хочется отметить элементы биофильного дизайна. Сейчас мы с вами находимся в городских джунглях, но эволюционно человек тяготеет к зеленым пространствам. Даже незначительное нахождение в зеленом пространстве нормализует наше кровеносное давление, улучшает когнитивные способности и снимает стресс. Поэтому наличие зеленых растений, даже с точки зрения психологии, если не брать в расчет такую экологическую составляющую, как естественный фильтр воздуха и шумозащита, позитивно влияет на состояние сотрудников. Наличие зеленых элементов приветствуется как в отделке офисных помещений, так и в местах общего пользования и при формировании общественных пространств вокруг бизнес-центра. Например, мы помимо функциональной составляющей территории предусматриваем максимальное озеленение наши общественных пространств. Большое внимание сейчас уделяется тому, как сотрудники себя чувствуют в офисных пространствах. Особенно после пандемии во главу угла ставится ментальное здоровье, комфорт и счастье сотрудника. Бизнес-центр должен поддерживать этот один из долгоиграющих трендов. На практике это реализуется через наличие доступной инфраструктуры разного типа, для того чтобы сотрудник мог решать все свои вопросы здесь и сейчас, общественных пространств как места общения и генерации идей. Общественные пространства должны быть зонированы с учетом активностей и базовой функции: например, зоны пассивного отдыха, места, где можно активно взаимодействовать с командой, развлекательная и спортивная функции, что немаловажно. Наличие таких элементов позволяет создать альтернативное пространство относительно дома и офиса и способствовать креативному мышлению. Важно понимать, что арендатор сегодня гонится не только за ставкой, ему важен комплексный продукт. Он выбирает офисное помещение для своего бизнеса и выбирает офисную среду для своих сотрудников. Продуктивные активные здоровые и счастливые сотрудники — это база для создания роста и развития бизнеса. И мы понимаем, что это тот фактор, который будет привлекать арендаторов в наши бизнес-центры.